五福彩票下载:質造丨供應多 去化難 亦庄板塊還值得買入嗎?

最新资讯 2019年10月19日 11:34

質造丨供應多 去化難 亦庄板塊還值得買入嗎?

質造丨供應多 去化難 亦庄板塊還值得買入嗎?

【汉学家马悦然去世】

對於營銷來說⌒⊙⊿,在地段條件相似的情況下▽⊿,產品是決定成敗的關鍵◇。多個項目都對和訊房產反饋☆∟﹡,當前亦庄板塊處於不溫不火的狀態〇↑,但和悅華錦每周的成交還是比較穩定△♂∴,每周能成交20套左右☆♂。所以說♀♀☆,產品才是真正打動購房者的核心要素⊙?,開發商應該在這方面多下功夫♀。

早在今年6月♂?,亦庄也成交了兩個地塊⊿,分別是經濟技術開發區河西區X92R1地塊和經濟技術開發區河西區X92R2地塊⊿,前者被雅居樂以31.8億元摘得π,溢價率41%、樓麵價39626元/㎡;後者被港中旅以30.6億拿下☆,溢價率39%△,樓麵價38957元/㎡∴。兩地塊的商品房銷售均價均不超過 54160元/平方米〇⊿,且最高銷售單價不得超過 56868 元/平方米⊙∟π。

其他產品均比較普通〇⊙,甚至帶有不同程度的缺點☆。首創遠洋禧瑞天著的兩三居戶型要麼不方正?,要麼動線設計不合理⊿┊,比如89平米兩居∵,只有一個衛生間⊿⊿?,從主卧出發要經過餐廳和廚房π∴⊿。該項目成交不錯⌒,主要是因為距離地鐵亦庄線很近﹡⊿,屬於地鐵旁項目⌒∵﹡。

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此外∵,由於是在產業基礎上規劃新城☆♂?,亦庄板塊真正做到了宜居宜業⌒??。舉個例子♀↑,根據《亦庄新城規劃(2017年-2035年)》∴▽⊙,排在首位的就是優化生態空間↑〇,比如在增加公園綠地的規模方面⌒,亦庄規劃要實現人均公園綠地面積達到28平方米┊∵☆,優於全市總體規劃水平△♂。

交通方面▽☆,大興國際機場已經正式通航♂☆⊙,隨着城際鐵路聯絡線的建設☆,未來亦庄人坐上這趟車可直達新機場和首都機場⊙。軌道交通8號線三期及四期工程是一條連接北京城區與大興區東北部的軌道線路⊙♀,接軌亦庄板塊⊿。隨着上述軌道交通建成通車〇﹡,亦庄板塊的交通將非常便捷♂⊿☆,這一點將彌補南城地鐵不足的劣勢□⌒♀。

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縱觀北京〇∵,亦庄板塊屬於在售限競房最密集的區域之一∵,由於限競房產品性質相似♂,主要以高層和洋房為主♂π,銷售價格也比較接近∴☆□,因此限競房競爭壓力一直比較大△。

有產業就有人口﹡,事實上∵,亦庄板塊近年來樓市表現不錯∟♂▽,跟產業有很大關係☆♂☆。據一位在亦庄工作的業內人士表示♂,在亦庄買房的人主要是在東南邊工作的地緣性客戶?〇,亦庄本地客戶很多∟┊▽,是支撐樓市的重要力量♂。僅憑這一點∴﹡,亦庄板塊已經完勝東側的台湖板塊和西側的瀛海板塊┊π◇,台湖板塊屬於通州△,對於購房資質要求更加嚴格↑↑,而瀛海板塊則產業薄弱♂,至於黃村板塊和新機場板塊⊿,則更是無法與亦庄板塊相比△。

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地產營銷人出品人韓樂非常看好亦庄∟▽□,尤其是亦庄后崛起的一個板塊兒——河西區?。在他看來∟⊙,河西區彙集了大部分在售房源♂△,是一塊正在建設的新區◇⊙π,在不遠的未來⌒∵∵,這裏將發生很大變化┊⊙π。

在未來一年的時間里⊙,亦庄板塊將有更多的限競房入市⌒,會為購房者帶來更多房源選擇⌒∵☆,不過□〇,有人歡喜有人憂⌒┊◇,購房者開心了↑♀,亦庄板塊的開發商可能有點犯愁⊿?,因為就當下而言⌒,亦庄板塊的限競房去化壓力已經不小⊿♀♂。

至於金隅學府┊↑⊿,聽說也在平衡項目均價∟∵♂,部分戶型可能會做到普宅標準☆〇⊿。按照環路來定價格標準⊙┊,5環到6環31680元/平米♂,總價374萬元∴,也就是說♀△,金隅學府的最低總價可能會低於374萬┊〇。據業內人透露⊙∵⊙,金隅打算把82㎡兩居做成普宅銷售∵↑。這樣還是比較優惠↑□∟,按照均價π∟,這個戶型的總價要在432萬?,大家可以關注下⊿◇∟。

其次⊿⌒,在產業穩定發展的基礎上♂♂□,亦庄生活配套正在逐步完善⊿□﹡。很多人已經都注意到〇,亦庄已先後引進北京二中、北京十一學校、建華實驗學校、人大附中等優質教育資源優質教育?♂。人大附中開發區實驗學校是一所12年建制的公立學校◇,去年底已經正式簽約⊿,上文中提及的眾多項目┊,大多都在學校輻射之內┊⊙♀。

金隅和中鐵的產品力都不突出△♂,金隅金麟府項目82平米兩居﹡⊙∴,戶型結構不錯△∴,但衛生間是暗衛♂☆↑,這是大多數年輕人很難接受的戶型?⊿。中國鐵建·國際公館80平米兩居戶型是一個長條形設計┊⌒┊,這已經是非常老套的戶型∴,不僅客廳採光不好☆△,衛生間也是暗衛?┊。另外□﹡▽,中國鐵建·國際公館的樓座排布很緊湊〇π↑,居住的舒適度相對較差∟。至於金隅學府□,其89平米三居室B戶型♂☆,客廳採光面較窄♂,有點可惜∴┊♂。

從上述地塊的成交可以看出﹡↑┊,亦庄地塊熱度較高♂♂∴。在樓市比較低迷的情況下⊙∵﹡,限競房地塊成交溢價率達到40%⊿∴,這在北京樓市並不多見⊿。據和訊房產觀察▽〇,該溢價率已經超過了北京的純商品房地塊♀☆◇,此前恆基拿下朝陽孫河純商品房地塊時△⊙,溢價率不過23.3%↑♂⊙。緊鄰亦庄板塊的瀛海板塊⊙◇,今年成交了兩個熱門住宅地塊⊿⌒﹡,最高的溢價率也不過25.77%♂♂↑,當時已被外界認為是為數不多的高溢價地塊⊙∟↑。

本周18日集中在南城的土拍大戰戲碼∟,也是將這塊區域的討論熱度推至高點?△。其中由「電建+京能」聯合體以44.3億的價格競得的地鐵亦庄線舊宮東站2號地項目∵☆,業內人士預測⊙?⊙,舊宮這個盤出現☆⊿,非常值得南城所有購房者買〇↑⊙!甚至有可能打亂全南城的價格秩序◇。是當天土拍中最好的地塊□﹡,開發商未來的去化難度很低⊿⊙π。

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接下來π◇,北京樓市將迎來一波新盤入市♀△⌒,市場競爭將進一步加劇┊。亦庄某限競房項目銷售經理表示π┊☆,現在客戶都是全北京看房﹡,新盤開的太多∟,客戶基本都被分了♂♀。當提及是否有項目會給出比較有力度的折扣時▽☆☆,該人士表示□π♀,已開盤項目比較穩定☆,不會降價促銷∵☆□,會考慮前期購房者的反應▽,而新盤可能有折扣♂,不過要看開盤情況而定♂∟♂。

從目前的調查看♀↑π,亦庄板塊是綜合素質極高的板塊┊。首先⊿〇∴,亦庄板塊是一個有產業支撐的區域∵。公開數據顯示△,北京經濟技術開發區2018年全年實現地區生產總值超1500億元﹡☆,同比增長10.6%♂,規模以上工業總產值同比增長12%⌒◇?,對北京產值增長的貢獻率達50.8%⊿。

不過⊙♂⌒,供地增加意味着將有更多房源入市♂┊,購房者可以有更多選擇和機會∴⊙∵,從這個角度看◇,這是好事↑↑┊。本期質造∵,將帶大家走進亦庄板塊π,看看該板塊的供應和產品◇,並分析是否值得入手∵,供大家決策參考〇。10月10日∴↑,北京市規劃和自然資源委員會掛出兩個住宅地塊↑△,分別是北京經濟技術開發區路東區 E9R2 、E9A2地塊和E9R3 、E9R4地塊∴,兩個地塊緊挨着?,前者建築控制規模108921.52 平方米↑⊿﹡,後者建築控制規模153260.24 平方米﹡,銷售均價都不超過 52695 元/平方米⊿♂↑,且最高銷售單價不得超過 57965 元/平方米﹡。

整體上◇┊,亦庄板塊的產品一般∵〇∴,但這就是北京限競房的產品現狀△♂,未來隨着新項目的陸續入市◇∴,也許會有改觀⊿﹡。對購房者而言◇♂,更重要的是⌒◇,看清亦庄板塊的未來發展潛力π◇⌒,決定是否買入?∴。

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